Programme local de l'habitat : point à mi-parcours

- juillet 2010 -

A mi-course, Rennes Métropole fait le bilan de son Programme local de l’habitat (PLH) 2005-2014. Ce bilan était prévu dès 2005 pour évaluer l’impact de cette politique du logement et l’ajuster aux besoins. Le diagnostic a été réalisé, avec le concours de l’agence d’urbanisme (AUDIAR) et présenté aux élus de toutes les communes, de même qu’aux acteurs du secteur : banques, promoteurs, fédérations d’entreprises du bâtiment…

Evolution démographique et sociale 1999-2005
La croissance de population, prévue en 2005, est globalement validée à l’échelle du Pays, même si cette évolution démographique a d’avantage profité aux communes situées au-delà de l’agglomération, les couronnes.
La population a augmenté de + 1,4 % sur les communes de Rennes Métropole hors Rennes et + 0,17 % sur Rennes, entre 1999 et 2005.
Des indices tels que le taux moyen de nouveaux ménages dans les communes métropolitaines hors Rennes, marquent une progression de la population métropolitaine : + 2,5 % depuis 2005, contre + 1,35 % entre 1999 et 2005 et une stabilisation sur les couronnes.

Entre 1999 et 2005, le desserement des ménages (baisse du nombre de personne par logement) s’est poursuivi sur Rennes Métropole. Et le vieillissement de la population métropolitaine se renforce.

Le risque de ségrégation spatiale, pointé par le diagnostic du PLH, s'est accentué en 2005. Rennes accueillait toujours davantage les revenus modestes (étudiants, personnes âgées), les communes autour de Rennes (jusqu’à 15 km) accueillaient d'avantage de ménages à revenus élevés ou moyens, les familles à revenus modestes s’installant à plus de 20 km de Rennes.

Premiers effets du PLH
Rennes Métropole a signé des contrats avec 36 communes.
Celles-ci s’étaient engagées à livrer 14 632 logements mi-2008.
12 082 l’ont été effectivement, dont 4 634 en 2008. Les objectifs quantitatifs sont donc globalement atteints.
L’objectif est pratiquement atteint pour le locatif social (ce qui permet déjà d'augmenter les attributions de logements sociaux).
L'accession aidée s’approche de son objectif.

Points à améliorer
> La part du logement intermédiaire devra augmenter.
> La mixité des formes urbaines devra être réajustée. Les permis de construire délivrés permettent de constater que ces quatre dernières années, il a été construit plus de logements collectifs que visé dans le PLH. La production d’habitat individuel, groupé ou non, s’avère encore insuffisante. « Des formes urbaines, dites intermédiaires, d’appartement en rez-de-jardin surmonté d’un appartement en duplex, sont plus nouvelles, mais fonctionnent partout où elles ont été proposées », précise Emmanuel Couet, vice-président en charge de l’aménagement.
> Du côté des productions privées, les logements « d’entrée de gamme », dont le prix au m2 est inférieur à 2 450 €, représentent moins de 15 % des produits mis en vente, contre 41 % de produits supérieurs à 3 000 € du m2. « La promotion immobilière libre ne produit pas d’entrée gamme » souligne Guy Potin, vice Président délégué à l’habitat « seule l’accession aidée permet d’avoir une offre d’accession adaptée aux ménages aux revenus moyens.
Pour la première fois, la hausses des prix des loyers privés à la relocation fléchit en 2009 : + 0,7 % en 2008, contre + 2 % l’année précédente, alors qu’elle est encore de + 3,4 % dans d’autres agglomérations comparables.

Conjoncture de crise et de relance
Effet de la conjoncture économique et financière, les autorisations de logements et les mises en chantiers ont fléchi en 2008.
Les financements publics supportent plus d’un chantier sur deux.
Les mesures gouvernementales s’appliquent déjà dans l’agglomération : le Pass foncier, après expérimentation est généralisé. 300 maisons sont concernées par ce dispositif.
En savoir plus sur les prêts pass'foncier.
En savoir plus sur les appartements en accession aidée
En savoir plus sur les conditions de ressources.

Pour les investisseurs, le « PLS relance » transformation des opérations libres en PLS privé cumulable avec le dispositif « Scellier ». Ce dispositif offre une TVA à 5,5 %, une défiscalisation maximale de 75 000 € sur 9 ans et l’exonération de taxe foncière sur 15 ans aux acheteurs de biens qu’ils mettent à la disposition de locataires, sélectionnés sur leur revenus moyens, à condition de modérer les loyers.
En savoir plus sur le PLS : acheter pour louer.

Pour décongestionner les mises en chantiers, les bailleurs sociaux ont racheté 207 logements d’opérations privées pour les transformer en locatif social.

Le PLH adapté
Les objectifs du PLH sont maintenus, mais les communes auront deux ans de plus pour réaliser la 2e phase. Certains ajustements envisagés lors de la concertation sont adoptés :

- les règles de densité du SCoT du Pays de Rennes remplaceront les règles de formes urbaines du PLH lesquelles imposaient 50 % de collectifs ou semi-collectifs sur les opérations d’urbanisme. Seule subsiste la règle limitant à 20 % les lots libres de plus de 350 m².

- les objectifs plan climat sont intégrés, en retenant l’exigence du niveau Très Haute Performance Energétique (T.H.P.E.) pour tous les logements aidés à partir du 1er septembre 2010. L’objectif BBC a été écarté, par crainte de dépassement financier.

- une stratégie de réhabilitation du parc social est définie en fonction de trois enjeux : l’énergie, le vieillissement de la population et l’attractivité du parc de logements.

- les aides à l’accession aidée seront modulées en fonction des futures évolutions des dispositifs nationaux, avec pour objectif principal de favoriser les actifs avec enfants sur le territoire de l’agglomération.

- le Prêt Locatif Social Institutionnel sera recentré sur des besoins spécifiques (logement de personnes âgées, de jeunes….).

- L’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat (OPAH) des copropriétés dégradées du centre historique de la Ville de Rennes constituera une action prioritaire du PLH.